Несколько недель назад новоизбранный Президент Украины Владимир Зеленский обрадовал население относительно снятия моратория на продажу земли. Планируется, что уже в следующем (2020) году земельный рынок в стране будет открыт.

В связи с этим, новому руководство государства уже сейчас следует задуматься о земельной реформе. Ну а что, мораторий на продажу земли в Украине был введен еще в 2001 году, и с тех пор ничего не менялось (мораторий успешно продлевался каждый раз). А ведь земли по стране просто так не пристраивают, даже с учетом наличия моратория…

Читайте также: Как открыть аграрный бизнес в Украине

Давайте же разберемся в том факте, как и за сколько продают землю в Украине на данный момент. Да и вообще, легально ли это?

Земельный рынок:  Земля в Украине и её количество

Согласно подсчетам, на каждую тысячу украинцев приходится около 678 земельных участков. Причем это средний показатель по Украине, тогда как в некоторых областях он просто зашкаливает.

Рекордсменом по этому показателю является Лебединский район (Сумская область), где на тысячу жителей приходится 3057,7 земельных участка. В лидеры можно отнести еще и Макаровский район (Киевская область) с 2677 участками на тысячу людей, а также Балтский район (Одесская область) с расчетом в 2567,8 участков на тысячу человек населения.

Если брать общее количество земельных участков, то на начало 2017 года их было зарегистрировано более 18 миллионов и 300 тысяч. Примечательно, что только 6,7% от этого количества земли принадлежит непосредственно государству. Остальная часть является коммунальной (5,5%) или частной (87,8%) собственностью.

Вот вам еще один интересный факт: Государственный геологический кадастр уверяет, что вся площадь страны занимает 60,4 миллиона гектар. При этом сельскохозяйственная земля занимает площадь в размере 42,7 миллионов гектар, из которой 2,7 миллионов гектар припадает на частные паи.

Что касается паев, то они находятся в распоряжении всего 6,9 миллионов человек. В то время как вообще более 25 миллионов украинцев являются владельцами и пользователями земельных участков.

С этой статистики мы видим, что большинство земли на территории Украины являются сельскохозяйственного назначения. А ведь именно эта земля не может быть продана из-за моратория. Ну а земли, которые не попадают под мораторий, занимают всего 1,7 миллионов гектар. Какой от этого прок украинцам?

Читайте также: Налоговая декларация: Кто в Украине должен ее заполнять

Несмотря на ужасную ситуацию в стране относительно земельного рынка, земля совсем не простаивает. Всемирный банк отметил тот факт, что в период с 2015 по 2017 года включительно в Украине произвели более 3,6 миллионов транзакций по изменению данных о владельце земли. И самое интересно, что практически 90% от этих транзакций были именно по сельскохозяйственным землям.

У нас есть более подробный отчет по транзакциям в период с 2015 по 2017 год. Вот, что в нем указано:

  • 76,1% транзакций были произведены из-за аренды земли;
  • 18,3% транзакций были связаны с наследством;
  • 3,1% транзакций касались купли/продажи;
  • 1,6% транзакций был по поводу дарения земли;
  • 0,8% транзакций относился к эмфитевзису (право использования чужих земель для сельскохозяйственных потребностей);
  • 0,05% транзакций касались ипотеки на землю.

Отметим, что покупка и ипотека касаются исключительно той земли, которая не попадает под действие моратория. Это исключительно личные участки для ведения садоводства, огородничества или подсобного хозяйства.

земля в украине

Земля в Украине: Почем и где продают?

Сразу заметим, что на всеукраинских сайтах объявлений постоянно появляются новые предложения о продаже земельных участков. На крупнейшей онлайн-площадке Украине (OLX) было опубликовано свыше 33 тысяч новых объявлений по поводу продажи земли только за последние три месяца!

«Около 75 процентов от всех объявлений приходятся на землю для жилой и общественной застройки. Относительно земель сельскохозяйственного назначения было опубликовано приблизительно 7 тысяч объявлений за этот период, что равноценно 21 проценту от общего числа. Земли под промышленность заняли менее 2% от общего числа объявлений. Еще меньшая часть коснулась земель водного и лесного фондов», — отмечают представители OLX.

Если взглянуть на географию продаж земельных участков, то лидерство здесь занимает Киевская область. С этой области поступило более 8,5 тысяч объявлений, что равноценно четверти всех объявлений по стране. В «призеры» можно также внести Одесскую область (3650 объявлений), Львовскую область (2600 объявлений) и Днепропетровскую область (2100 объявлений).

Что касается анти-рейтинга, то здесь в неизменных лидерах Николаевская, Сумская и Кировоградские области. В этих районах очень сложно найти продаваемые земли.

Теперь давайте перейдем к ценовой политике. Здесь нужно понимать, что средняя цена строится на размере участка и назначения земли. Самое интересно, что наиболее дорогими землями в Украине оказались земли промышленного и транспортного назначения. Согласно объявлениям, такие участки в среднем стоят по 35 тысяч долларов. Для сравнения, участки под жилую застройку стоят по 9,5 тысяч долларов в среднем.

Что касается земель лесного и водного фондов, то их цена редко когда переступает грань в 6-6,5 тысяч долларов. Площадки для сельскохозяйственной деятельности и вовсе в среднем стоят по 5 тысяч долларов за участок.

Читайте также: Лизинг для юридических лиц в Украине 2019

«Это средние данные по Украине. При этом стоимость серьезно колеблется в зависимости от региона. Сейчас дороже всего приобретать земельные участки в Киевской и Одесской областях. В среднем один участок здесь стоит по 11 и 16 тысяч долларов соответственно. В Львовской области можно прикупить землю за 9 тысяч долларов, а в Кировоградской или Запорожской областях можно и вовсе уложиться в 5 тысяч долларов», — заявили аналитики доски объявлений.

«Самые «средние» усредненные цены на земельные участки по Украине находятся в Днепропетровской, Ивано-Франковской, Закарпатской и Харьковской областях. Здесь один продаваемый объект обойдется в 8 тысяч долларов», — добавили в OLX.

Если смотреть по цене к гектару, то сейчас в Украине она на уровне 1-1,5 тысячи долларов за гектар. Примечательно, что Всемирный Банк говорит о значительном росте в случае открытия рынка земле. Специалисты говорят о сумме в 3-3,5 тысячи долларов за один гектар.

земля в Украине

Земля в Украине: Законность операций с землей

Еще раз напомним, что пока что в Украине действует мораторий на продажу земли. Только малая часть земельных участков не попадает под этот закон, поэтому основная масса дельцов проводят земельные операции в обход действующего законодательства.

«На самом деле есть уйма способов обойти действующее законодательство, в частности мораторий на продажу земли. Да, это далеко не законные способы, поэтому есть определенные риски для обеих сторон», — заявил известный украинский юрист Глеб Ботвинцев.

«Самым популярным способов обхода моратория на продажу земли является так называемый эмфитевзис. То есть вы передаете свою землю в пользование другому человеку для сельскохозяйственных нужд. Данный вариант использования земли серьезно отличается от аренды: нет ограничения по сроку пользования земли, нет никакой конкретной формы договора, нет определенных условий оплаты, право пользования землей можно будет передать/продать совершенно иным людям. В реальности все чаще встречается, что собственник сразу получает определенную сумму, как будто он ее продал. При этом нужно понимать, что покупатель не является собственником земельного участка, так что продавец в любой момент может расторгнуть действующий контракт. И в этом главный риск эмфитевзиса», — добавил представитель Юридической группы LCF.

«Еще часто встречается долгосрочная аренда земельных участков, то есть сроком на 49 лет. Это действенный способ получить право на использование земли. Однако не так давно в этом способе появилась серьезная проблема: Изменения в законодательстве привели к тому, что все договора аренды земель должны происходить исключительно через открытый аукцион. При этом необходимо зарегистрировать договор на государственном уровне, да и право аренды передать/продать третьим лицам уже не получится. Отмечу только, что в некоторых договорах о долгосрочной аренде земли встречаются пункты, согласно которым собственники обязуются продать арендаторам землю после отмены моратория в Украине», — подметил Ботвинцев.

Читайте также: Транспортный налог в Украине 2019

Юрист отметил еще один «хороший» способ обхода моратория на продажу земли – договор мены (обмен): «Бывали случаи, когда отличная земля для сельскохозяйственных работ площадью в несколько гектаров обменивалась на пару соток земли в каком-нибудь захолустье. Разумеется, фактически оплата происходит «вне закона», то есть стороны ничем не защищены».

«Не стоит забывать о том, что дельцы в Украине частенько заключают фиктивный договор займа под залог своей земли. И делается все это через обычную расписку. После того, как установленный срок займа истекает, «кредитор» просто обращается в суд для взыскания земли в свою пользу. И в итоге получается, что участок переоформляется на законных основаниях: по решению суда», — добавил специалист.

Вывод

Получается, что мораторий земли не особо то и останавливается население страны от продажи сельскохозяйственной земли. По сути, украинцы вынуждены изгаляться, но все равно добиваются своего. Да, не все, но те, кто действительно хочет, – свое получают. И ведь законодательство само предоставляет массу инструментов для обхода моратория.

Так что мораторий совсем не приносит никакой пользы народу и государству.

Ну а пока мы можем только спорить о моратории и ожидать анонса масштабной земельной реформы.