Сейчас в Украине очень много застройщиков, и обширное количество строящихся домов. Ясное дело, что конкуренция порождает прогресс, и это произошло и в мире недвижимости.

Сейчас застройщики любыми методами пытаются привлечь к себе инвесторов, используя при этом массу различных способов инвестирования. Наиболее популярным из них является форвардный контракт, которые нравится обеим сторонам.

Ну а что, застройщики значительно уменьшают выплачиваемые налоги, ну а покупатели не переживают по поводу своей будущей квартиры, ведь они уже внесены в реестр «владельцев».

В данном материале мы постараемся раскрыть тему форвардного контракта, дабы у вас не возникало никаких вопросов во время инвестирования в новостройку. Кроме того, мы поговорим относительно дериватива, дабы вы полностью разбирались в этой теме. Что же, давайте начинать.

Форвардный контракт: Что это?

Начнем с самого главного – объясним, что же означает данный термин.

Итак, форвардный контракт – это некий договор между инвестором и застройщиком, согласно которому в будущем инвестору будет выделена квартира, а застройщик получит всю сумму за нее.

Интересно, что согласно украинскому законодательству, форвард – это дериватив. Теперь же нужно разобраться и с этим термином.

Читайте также: Налог на продажу квартиры в Украине 2019

Так, деривативом является документ, благодаря которому отношения покупателя и продавца будут в будущем отрегулированы.

Из-за этого в форвардном контракте между инвестором и застройщиков в обаятельном порядке должны присутствовать вот такие пункты:

  • Сумма, которую инвестор должен оплатить;
  • Термин, в который должен оплатить инвестор стоимость квартиры;
  • Термин, в который застройщик выполняет сдачу дома;
  • Условия, при выполнении которых инвестор получит на квартиру право собственности.

Отметим, что форвард необходимо зарегистрировать, причем делает это даже не застройщик, а биржа. Впоследствии, именно биржа будет следить за выполнение договора, причем и за застройщиком, и за инвестором.

Отметим, что такой вид договора весьма безопасен для покупателей, ведь есть еще некий гарант (биржа), который создает «подушку безопасности» для инвестора.

Как используется форвардный контракт?

На самом деле в Украине, по закону, нет возможности использовать форвардный контракт для инвесторов недвижимости. Однако застройщики умудрились выкрутиться и здесь, при этом нарушений законов Украине совершенно нет.

Все дело в том, что застройщики предлагают заключать контракт не напрямую с инвестором, а через «подставное лицо». В качестве третьей стороны выступает институт совместного инвестирования, которому инвестор и передает свои деньги. Ну а уже данный институт инвестирует их «по требованию клиента». Таким образом, инвестор вносится в общую базу инвесторов этого объекта, ну и, конечно же, практически на вас регистрируется форвардный контракт.

Отметим, что при такой схеме в инвестировании (покупке квартиры в новострое) участвуют не две стороны (как мы привыкли), а сразу четыре: то есть инвестор, застройщик, институт совместного инвестирования, и биржа, на которой регистрируется контракт.

форвардный-контракт

Как оформить форвардный контракт в Украине?

Сразу уточним, что речь идет непосредственно о покупке квартиры от застройщика.

Для этого мы создали пошаговую инструкцию, которая вряд ли окажется сложной. Вы можете убедиться сами:

  1. Для начала нужно подписать форвард: То есть получается, что самым первым шагом будет подписание контракта между застройщиком и компанией, которая будет управлять активами инвестора. Здесь же и прописывается тот факт, что после сдачи объекта квартира должна перейти в собственность инвестора. Отметим, что лишь после создания дериватива эти данные вносятся в биржевой реестр.
  2. Передача инвестору форварда: Последующим шагом будет «движение» форварда от управляющей компании к инвестору. Во время передачи инвестор должен оплатить некую часть от общей стоимость объекта инвестирования (квартиры), нет необходимости платить всю сумму целиком. После выплаты части денег инвестор «забирает» себе права и обязанности владельца того форварда. То есть получается, что этого момента вы и является истинным владельцем ранее подписанного контракта между компанией и застройщиком. И самое главное, что регистрация этого проходит на бирже автоматически. Еще одним интересным фактом является то, что выплаченные инвестором средства находятся не у застройщика, а в бирже.
  3. Теперь всем нужно выполнить обязательные условия со своей стороны: Третьим, и последним, шагом является выполнение собственных обязательств. То есть после введения жилого объекта в эксплуатацию инвестор обязан доплатить оставшуюся часть средств (если этого не было сделано заранее). Дальше между застройщиком и инвестором подписывается договор купли-продажи, и инвестор получает статуса полноправного владельца квартиры.

Вот и все. И попробуйте только сказать, что это сложно и непонятно.

Дериватив: Почему он настолько популярен в Украине?

На самом деле дериватив не просто так стремительно набирает популярность в нашей стране. Просто такой вид договора очень удобен и безопасен, причем для обеих сторон. Ну а что, застройщик точно не продаст одну и ту же квартиру нескольким людям (ведь все данные числиться в реестре биржи), а также будете спокойны за свои «кровные».

Читайте также: Купить квартиру в лизинг в Украине 2019

При этом для самих застройщиков он также выгоден, и сразу по обилию причин:

  1. Застройщик снижает сумму уплачиваемого налога: При таком раскладе застройщик выплатит исключительно минимальный налог на прибыль;
  2. Удешевление: Застройщику не приходится тратить деньги на выпуск ценных бумаг, ведь нет никаких ограничений у дериватива;
  3. Отсутствие всяческих рисков: Сейчас в законодательстве Украины нет каких-либо четких требований к такого рода контрактам, поэтому застройщик всегда сделает его выгодным и безопасным именно для себя;
  4. Возможность проведения совместного строительства: при таком контракте застройщик вправе пользоваться услугами посторонней компании при постройке дома. Это бывает выгодно, когда право на землю принадлежит одной компании, а разрешение на строительство получила другая.
  5. Раннее подключение инвесторов: И вот это является ключевым моментом для застройщиков, ведь инвесторов можно начинать находить еще на стадии сбора разрешительных документов на стройку. Ну а чем раньше застройщик продаст квартиры – тем ему лучше.

Форвардный контракт: Что «выигрывает» инвестор?

Ясное дело, что и покупатели (то есть инвесторы) «не остаются в стороне» и имеют ряд преимуществ благодаря деривативу. Давайте же назовем все преимущества, которые получают и инвесторы:

  1. Выкупленная недвижимость принадлежит только вам, а значит застройщик не сможет ей никоим образом распоряжаться;
  2. Общая стоимость немного «падает», поскольку застройщик снижает цену из-за ненужности уплачивать дополнительные налоги государству;
  3. Застройщик не сможет продать вашу квартиру еще кому-либо, поскольку вы уже числитесь в реестре как фактический распорядитель этой недвижимостью;
  4. Нет необходимости оплачивать услуги нотариуса, поскольку всю регистрацию будет проводить биржа (и это бесплатно).

Форвардный контракт и риски для покупателей

МЫ уже успели разобраться, что данный контракт действительно выгоден для инвесторов (покупателей), но все же несет в себе дополнительные риски. И вот пришло время поговорить именно о рисках, которые несет данный контракт в себе.

Сразу отметим, что в законодательстве нашей страны нет ничего о том, что через форвардный контракт можно продавать квартиры в новостройках. Подробнее о том, как принять квартиру в новостройке: 10 полезных советов, читайте в нашем материале. То есть получается, такие «процедуры» проходят вне закона, но и не нарушают его. И вот в этом заключается самое интересное: то есть государство не способно никак повлиять на застройщика, и все возникшие проблемы вам придется решать напрямую. А иногда это просто невозможно без суда.

Чтобы вам было понятней, мы напишем несколько примером, когда биржа не способна вам помочь, но и государство не сможет помочь из-за отсутствия каких либо нормативов для этого. Вот примеры:

  • Ваша квартира оказалась в долгострое: Да, застройщик вправе «отодвинуть» сроки сдачи объекта, и это может оттянуть ваш «въезд» в новую квартиру;
  • Отсутствие разрешительных документов: Согласно форма дериватива, инвесторов можно привлекать еще на стадии сбора документации. И ведь в последствии документация может быть и не собрана «до конца», а инвесторы то уже вложили часть денег за квартиру;
  • Растрата денежных средств: В данном случае финансового контроля со стороны государства нет, поэтому застройщик вполне может «кинуть» инвесторов. Но все же в нынешнее время такое встречается очень редко.

В связи с существующими рисками, мы рекомендуем внимательно изучать все документы при покупке квартиры от застройщика, особенно форвардный контракт. Убедитесь, что в нем прописано все необходимое, а самое главное, чтобы был пункт о возможном возврате средств инвестору, если будет допущена вина со стороны застройщика.

Проверка застройщика и форвардного контракта

Даже при покупке квартиры через форвардный контракт, вы не избавляетесь от рисков, связанных с покупкой квартиры от застройщика в принципе. Так что перед оформлением сделки всегда важно проверять застройщика, но не стоит останавливаться на этом.

Читайте также: Как принять квартиру в новостройке: 10 полезных советов

При оформлении сделки посредство форвардного контракта важно проверить еще и сопутствующие сделке лица. Речь идет о компании, которая будет вести дела инвестора на первом шаге.

Очень часто оказывается, что компания по управлению активов является связанным с застройщиком лицом. И в таком случае защита инвестора весьма сомнительная.

И вот поэтому мы рекомендуем обращаться к знающим людям, а точнее к юристам или компаниям по проведению сделок с недвижимостью. Там вам не только помогут узнать всю информацию о застройщике и окружении, но и посоветуют лучшие варианты. Так что не стоит экономить, ведь ваши нервы стоят дороже, чем услуги таких компаний.

Как вернуть деньги по форвардному контракту?

Форвардный контракт очень удобная «штука» для тех инвесторов, которые все же не до конца доверяют застройщикам. Ну а что, если застройщик не выполняет своих обязанностей, то инвестор имеет полное право в одностороннем порядке разорвать данный контракт.

Да, в итоге вы получаете уплаченные деньги назад, но уж точно не всю сумму. Зачастую сумму возврата описана в договоре, который вы заключаете в самом начала этого пути. Ну а часть, уплаченная за дериватив, в обычных случаях, не возвращается инвестору.

Однако и здесь есть небольшая «лазейке»: Вернуть эти деньги (или, хотя бы, часть из них) возможно лишь перепродав данный дериватив другому инвестору. Но нужно же самостоятельно найти такого инвестора, а с этим могут возникнуть проблемы (так что не стоит сильно надеяться на такой вариант).

Послесловие

Мы с вами обсудили форвардный контракт и разобрались в этом понятии. Теперь вы достаточно разбираетесь, чтобы не «провалиться» на покупке квартиры от застройщика. Но все же давайте подытожим то, что мы узнали (да, как на уроке).

Итак, именно форвардный контракт является самым безопасным типом сделки для инвесторов при покупке квартиры в строящемся здании. И по сути, это некое соглашение, согласно которому впоследствии права на квартиру переходят к инвестору. Но для этого инвестор будет обязан выплатить всю указанную сумму до передачи прав на квартиру.

Перед тем, как инвестор подписывает дериватив, нужно убедиться и проверить все основные моменты: дата передачи квартиру в собственность, сумму, которую нужно оплатить, и условия для передачи прав на квартиру.

Читайте также: Покупка квартиры в Украине: Все что нужно знать

Что касается субъектов дериватива, то ими являются не только покупатель и продавец (инвестор и застройщик), но и две посторонние «стороны»: товарная биржа и компания для управления вашими активами.

Не стоит также забывать, что у данного типа контракта есть как свои «плюсы», так и «минусы». Мы же поговорим о положительных и негативных моментах именно для инвестора (покупателя квартиры).

«Плюсы» дериватива для инвестора:

  • Застройщик не сможет распоряжаться квартирой;
  • В бирже указана регистрация на вас;
  • Застройщик не сможет продать квартиру двум покупателям одновременно (не сможет провести махинацию);
  • Нет необходимости в оплате услуг нотариуса.

«Минусы» дериватива для инвестора:

  • Есть шанс «нарваться» на долгострой;
  • Есть шанс «нарваться» на растрату денежных средств со стороны застройщика.

И напоследок выдадим вам небольшой совет: Чтобы ваша сделка по покупке квартиры от застройщика была успешной и продуктивной, лучше обращайтесь к профессионалам. Сейчас в Украине работает масса хорошим компаний, которые «проведут» вам по сделке от начала и до конца, и вы не останетесь «у разбитого корыта».